Immobilier : les changements en 2023

Quelles sont les nouveautés à prévoir dans le secteur immobilier en 2023 ? On peut prévoir des réductions d’avantages fiscaux Pinel plus strictes, les logements mal isolés feront face à de plus grandes contraintes ou même la taxe d’habitation sera totalement supprimée… Immobilier Solutions Conseils vous présente un aperçu de ces changements.

Taxe d’habitation sur les résidences principales : la fin d’une longue histoire

En 2023, la suppression totale de la taxe d’habitation pour les résidences principales sera effective, suite à une décision inscrite dans le projet de loi de finances pour 2018. Cette réforme initiée par le gouvernement dès le premier mandat du président Macron a déjà permis aux ménages les plus modestes de ne plus payer cette taxe depuis 2020. Seuls les 20 % de contribuables les plus aisés ont continué de payer la taxe d’habitation jusqu’à l’an dernier. Cependant, les résidences secondaires restent soumises à cette taxe, affectant environ 3,5 millions de propriétaires.

Taxe foncière : une hausse d’au moins 7,1 %

Le montant de la taxe foncière est déjà annoncé en forte hausse en 2023, en raison de la suppression de la taxe d’habitation, de l’inflation, qui devrait faire grimper l’addition d’au moins 7%, et de l’accroissement des dépenses locales. Pour compenser la perte de ressources due à la suppression de la taxe d’habitation, de nombreuses collectivités territoriales ont annoncé une hausse de la taxe foncière. Par exemple, la mairie de Grenoble a annoncé une hausse comprise entre 15% et 25% sur l’année 2023. En tout état de cause, le montant de cet impôt devrait augmenter d’au moins 7,1% sur la même période, ce taux ayant été retenu pour l’augmentation de la valeur locative cadastrale, qui sert de référence pour le calcul de la taxe foncière.

Bouclier loyer : maintenu jusqu’en juin 2023

Le « bouclier loyer », instauré par les pouvoirs publics en 2022 pour limiter la hausse des loyers en raison de l’inflation, sera reconduit jusqu’en juin 2023. Ce dispositif vise à protéger les locataires en plafonnant l’indice de référence des loyers (IRL) à 3,5 %, un chiffre inférieur au taux d’inflation actuel de 5,9 %. Le bouclier loyer permettra ainsi de limiter les augmentations de loyers pour les locataires dans tout le pays, même dans les villes où le marché de l’immobilier locatif est tendu, telles que Paris, Bordeaux et Lyon. Cependant, cette nouvelle peut être décevante pour les propriétaires-bailleurs qui sont déjà soumis à l’encadrement des loyers dans certaines villes.

Loi Pinel : un avantage fiscal qui décroît

Le dispositif Pinel est en train de changer en 2023. Jusqu’à présent, la loi Pinel offrait une réduction d’impôt : 

• de 12 % pour 6 ans
• 18 % pour 9 ans
• jusqu’à 21 % pour 12 ans

Cependant, à partir du 1er avril 2023, les réductions seront respectivement de 10,5 %, 15 %, et 17,5 % pour les mêmes durées. Les logements achetés en 2023 et dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022 seront éligibles pour les taux de 2022, appelé Pinel + ou super-Pinel. Pour bénéficier de ce taux, ces logements doivent respecter les exigences environnementales, architecturales et de qualité d’usage, telles que le label « E+C-« , l’étiquette A et la double orientation pour les T3 et une superficie minimale pour les T2 et T3.

Cependant, en 2023, le dispositif Censi-Bouvard qui soutenait les investissements en résidences de services neuves ou rénovées ne sera plus reconduit, et la réduction fiscale Censi-Bouvard ne sera plus possible pour les acquisitions réalisées en 2023. De plus, la taxe sur les logements vacants situés dans les zones tendues sera accrue en 2023. En raison des difficultés d’accès au logement, les critères de définition des communes considérées comme « zones tendues » ont été modifiés par la loi de finances.

Enfin, pour bénéficier de la réduction fiscale Pinel, le propriétaire doit s’engager à louer son bien à des ménages modestes, et respecter les normes environnementales et architecturales. Sinon, la réduction fiscale en 2023 sera de :

• 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans
• 15 % pour 9 ans de location
• 17,5 % pour 12 ans

Interdiction de mise en location de passoires thermiques

Dès le 1er janvier 2023, les logements classés G avec une consommation d’énergie finale supérieure ou égale à 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être mis en location. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique, environ 140 000 biens immobiliers seraient touchés cette année. Les propriétaires de ces logements « passoires thermiques » n’ont qu’une option : les rénover pour les rendre moins énergivores. Il est important de noter que la consommation d’énergie finale mentionnée correspond à la consommation totale du logement et non à sa consommation primaire. Pour calculer la consommation d’énergie finale par m²/an, il faut diviser la consommation totale du logement telle que décrite dans la section « Montants et consommations annuels d’énergie » du DPE, par la surface habitable du logement. 

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