La location meublée - LMP - LMNP
L’investissement immobilier à des fins de location est devenu au cours des décennies, un incontournable de la gestion de patrimoine. Il est possible de louer un logement nu ou meublé.
On appelle location meublée la mise à disposition d’un local d’habitation garni de meubles lorsqu’il comporte tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire (décret n°2015-981 du 31/07/2015).
Si vous souhaitez investir dans une location meublée, voici les éléments que vous devez connaître.
Quels sont les avantages ?
- Bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue
- Revenu quasiment net d’impôt durant un grand nombre d’année
- Se constituer un patrimoine immobilier, et s’assurer un complément de retraite
- Percevoir des revenus réguliers
- Possibilité de récupérer la TVA dans certaines conditions
- Aucun souci de gestion locative en cas de location meublée au travers d’un gestionnaire
Le LMNP pour qui ?
Le Loueur en Meublé Non Professionnel s’adresse à toutes les personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier, sur le long terme, en vue de percevoir des revenus complémentaires ou un complément de retraite.
Le LMNP s’adresse également au contribuable ne payant pas beaucoup d’impôt et qui dispose d’une tranche marginale d’imposition inférieure à 30%.
Quels sont les critères du LMNP ?
Le Loueur Meublé Non Professionnel ne doit, par définition, pas être l’activité principale de l’investisseur.
Les critères du statut LMNP sont les suivants :
- Les recettes locatives représentent moins de 23 000 euros de revenus TTC par an
- Cette activité représentent moins de 50% du revenu global du foyer fiscal.
- Ne pas être enregistré au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) pour cette activité.
Dans le cas contraire, le régime du Loueur Meublé Professionnel peut s’appliquer.
Quels sont les différents types de location meublée ?
Deux types d’investissement s’offrent à vous en fonction de vos objectifs :
- L’investissement en résidence gérée que ce soit en résidence étudiante, résidence sénior, Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) ou résidence de tourisme.
La gestion locative sera déléguée à un gestionnaire qui aura pour mission de gérer la résidence et de verser les loyers au titre d’un bail commercial qui déterminera votre rendement et les conditions de valorisation. Le gestionnaire se chargera de la location mais aussi de l’entretien courant du bien immobilier. En optant pour la location meublée, vous vous constituez un patrimoine sans les contraintes locatives classiques de l’immobilier résidentiel.
Outre l’aspect immobilier de l’investissement, il est recommandé d’analyser la qualité du gestionnaire, sa solidité financière mais également les conditions du bail qui régissent votre investissement.
- L’investissement en direct dans l’ancien ou le neuf.
Vous pouvez acquérir un appartement et le meubler vous-même afin de répondre au dispositif LMNP que vous gérerez seul ou dont vous donnerez mandat à une agence.
Dans le cadre de la location meublée certaines exigences réglementaires sont requises qu’il faudra bien respecter sous peine d’amende et pénalités fiscales.
L’avantage du meublé : sa fiscalité
Les revenus perçus de la location meublée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) qui vous offre une fiscalité plus avantageuse que celle des revenus fonciers, selon la législation actuelle et sous réserve de modification.
La différence réside dans l’amortissement.
En effet, le régime des BIC permet de bénéficier de l’amortissement de votre bien immobilier. Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en meublé non professionnel font l’objet d’un amortissement comptable tous les ans :
- Le mobilier est amorti de façon linéaire sur une durée comprise entre cinq et dix ans.
- Les biens immobiliers sont amortis linéairement pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une durée comprise entre 12 et 60 ans (en fonction des éléments composants l’immeuble et selon les préconisations de l’expert-comptable du client).
Les amortissements non utilisés, sont différés et le sont sans aucune limitation de durée. Ils seront utilisés dès que des résultats apparaîtront permettant de les neutraliser fiscalement.
