Les obligations liées à la location touristique

La loi Alur du 24 mars 2014 et la loi Elan du 23 novembre 2018 ont renforcés les sanctions et obligations concernant les loueurs de meublés tourisme.

La location touristique impose des obligations administratives et fiscales. 

Des obligations administratives

Ces contraintes sont à nuancer dans le cas où le logement est votre résidence principale ou secondaire, ainsi que selon la taille et la commune où il se situe.

  • Le logement est votre résidence secondaire :

Si vous souhaitez louer votre résidence secondaire en location meublée tourisme, vous devez effectuer une déclaration simple en Mairie ; ainsi qu’au greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien à louer, en ce qui concerne votre changement d’activité (vous deviendrez un loueur meublé non professionnel).

Si votre logement est situé dans une commune de plus de 200 000 habitants (Paris, Marseille, Nice…) ou dans un département limitrophe à celle-ci, vous devez enregistrer le changement d’usage de votre habitation auprès des services administratifs de la commune.

Les modalités de l’autorisation varient selon les décisions du Conseil municipal. Par exemple, à Marseille ou à Nice, l’autorisation de changement d’usage ne pourra être que temporaire ; alors qu’à Paris, elle dépend d’une contrepartie financière qui se traduit par un rachat de m² de commerces ou de bureaux transformés en logements dans le même quartier. 

Certaines communes, y compris celles où est située votre résidence principale, prévoient  des obligations d’enregistrement de la location touristique. 

Actu : la législation autour de la location saisonnière de votre résidence secondaire évolue.

Dans un contexte de pénurie de logements parisiens, les tribunaux de cassation qui ont rendu une décision favorable à la commune de Paris, dans arrêt en date du 18 février 2021, qui l’opposait à la plateforme de location touristique Airbnb. Désormais, il ne sera plus possible de louer sa résidence secondaire plus de 120 jours par an sans déclarer le bien comme « local commercial » sous réserve d’une autorisation municipale.

Seules trois exceptions sont tolérées: les locations de résidences principales de moins de 120 jours par an, le bail mobilité (pour les personnes en contrats de travail courts), et les locations de 9 mois aux étudiants.

  • Le logement est votre résidence principale :

Légalement, votre bien est une « résidence principale » si vous y habitez au minimum 8 mois dans l’année, et si vous ne le louez qu’en périodes saisonnières (art. L 324-1-1 du Code du tourisme). Le titre de résidence principale ne vous impose qu’une partie des contraintes liées à la location touristique. Cependant il vous faudra vérifier : 

  1. Si votre résidence est un appartement, que le règlement de la copropriété n’est assorti d’aucune clause interdisant la location meublée,
  2. Si votre résidence principale est située dans une ville de plus de 200 000 habitants, vous pouvez la louer dans la limite de 120 jours par an.

Si vous êtes locataire, vous êtes éligible à la sous-location meublée tourisme, à condition d’avoir un accord écrit de votre bailleur.

Fiscalité et location meublée tourisme

Tout comme la location meublée non professionnelle, les loyers perçus au titre d’une location saisonnière relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Une exonération est possible si vous louez une partie de votre résidence principale (chambre chez l’habitant), à conditions que le loyer annuel par m² ne dépasse pas un certain seuil.

Dans le cas particulier des chambres d’hôtes, l’ensemble des loyers perçus ne doit pas dépasser 760€ sur une année.

Il existe deux régimes d’imposition dont les seuils diffèrent selon si le type de location est dit « classique » ou « classée » : le régime forfaitaire ou le régime réel.

  • Le régime forfaitaire 

Le régime forfaitaire (ou micro-BIC), consiste en un abattement forfaitaire sur les recettes et charges (charges liées à la location et/ou charges de copropriété), perçues à l’occasion de la location saisonnière.

En cas de location classique vous relevez du régime micro-BIC si vos recettes ne dépassent pas 70 000€ par an. Dans ce cas, un abattement de 50% sera réalisé sur vos recettes.

Si vous louez une location saisonnière classée (gîtes ruraux, chambres d’hôtes, meublés tourismes classés), les recettes sont étendues à 170 000€ par an pour relever du régime forfaitaire. L’abattement sur les recettes est de 71% ce qui constitue un avantage fiscal considérable.

  • Le régime réel

Ce deuxième régime déclaratoire consiste à déduire des recettes annuelles, tous les frais et les charges engagées perçues au titre de la location saisonnière (grosses réparations, chauffage…).

Dans le cadre d’une location saisonnière classique : le régime réel s’applique à vos recettes si elles n’excèdent pas 70 000€ par an.

Dans le cadre d’une location saisonnière classée, le seuil est le même que pour le régime micro-BIC, c’est-à-dire que les recettes ne doivent pas dépasser 170 000€ ans. 

Dans les deux cas, il est possible de souscrire au régime réel sur option, même si les recettes dépassent le seuil prévu. 

Pour souscrire au régime réel, il vous suffit d’envoyer une lettre simple au service des impôts en leur indiquant votre souhait d’être placé sous ce régime déclaratoire. L’option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle vous désirez vous placez sous le régime réel. L’option sera alors prise en compte pour les deux années à suivre, et reconduite tacitement par tranche de 2 ans.

Une taxation est possible si votre location saisonnière est située dans une Commune ayant instituée la taxe de séjour. Dans ce cas, vos locataires devront s’en acquitter auprès de vous, et vous la reverserez ensuite à la mairie. A compté du 1er janvier 2019, ce sont les plateformes de locations qui en font la collecte via le paiement de la location, et le reversent ensuite au loueur meublé non professionnel.

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